به گزارش صنعت نویس، هفته گذشته بازار ارز التهابات خاصی را تجربه کرد که نتیجه آن افزایش قیمت دلار به بیش از ۶ هزار تومان بود. گرچه مقداری از این افزایش نرخ دلایل اقتصادی داشت، اما کارشناسان معتقدند بخش زیادی از این اتفاق را باید در جو ذهنی و روانی مردم جستجو کرد که برای رسیدن به سود بیشتر، سرمایه‌های خود را به بازار ارز آوردند.

گرچه دولت توانست با تصمیم‌گیری ضربتی و برخورد دستوری، جلوی جو روانی افزایش قیمت دلار را بگیرد و آن را در محدوده ۴۲۰۰ تومان ثابت در نگه دارد، اما با نگاهی دقیق‌تر به ماجرا شاهد پشت‌پرده خطرناک‌تری هستیم.

ماجرا از این قرار است که سرمایه‌های کلانی که عده‌ای خاص در سال‌های اخیر و باتوجه به رکود نسبی در سایر بازار‌ها و درعین حال جذابیت سود سپرده‌های بانکی به بانک‌ها سپرده بودند و سود سرمایه خود را دریافت می‌کردند، پس از مشاهده افزایش نجومی قیمت دلار، به بازار ارز وارد کردند و کنترل این بازار را از اختیار دولت خارج کردند.

ورود این سرمایه‌های کلان به بازار ارز که تقاضا را چندین برابر کرد سبب شد قیمت دلار در دو روز رشد باورنکردنی را تجربه و ساعتی افزایش یابد و حدود ۲ هزار تومان گران شود. طبق برخی آمار اعلامی، میزان دلار موجود در دست مردم بیش از ۲۰ میلیارد دلار است.

در مقابل این بحران در بازار، پس از ورود دولت به ماجرا که نتیجه آن جلوگیری از خرید و فروش ارز در صرافی‌ها و... شد و عملا جذابیت سودده بودن این بازار را برای دارندگان ثروت‌های کلان پایین آورد؛ بنابراین از هم‌اکنون زنگ هشداری برای مسئولان به صدا درآمده تا مراقب ورود این سیل نقدینگی موجود در کشور به سایر بازار‌ها و تکرار آنچه در ارز اتفاق افتاد باشند.

حجم نقدینگی کشور چقدر است؟

بانک مرکزی به عنوان متولی اصلی سیستم پولی-بانکی اخیرا گزارشی از وضعیت شاخص‌های اقتصادی کشور در بهمن‌ماه سال ۱۳۹۶ را منتشر کرد که در آن میزان دقیق نقدینگی موجود در کشور اعلام شده است.

طبق این گزارش در پایان بهمن‌ماه سال گذشته، حجم نقدینگی موجود در کشور، به بیش از یکهزار و ۴۸۹ هزار و ۶۴۰ میلیارد تومان رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل آن رشد بیش از ۲۳ درصدی را نشان می‌دهد.

اما نکته قابل توجه در گزارش بانک مرکزی این است که گذاره اولیه درباره محل نگهداری این میزان پول را تایید میکند. طبق این گزارش، بیش از هزار و ۳۰۰ هزار میلیارد تومان از حجم نقدینگی کشور را شبه‌پول‌ها تشکیل می‌دهند.

شبه پول در تعاریف اقتصادی عبارتست از سپرده‌های سرمایه‌گذاری، حساب‌های پس انداز، اوراق قرضه و ... به طور کلی، اوراقی که به طور نقد در اختیار مردم نیست و دریافت آن نیاز به شرایط خاص دارد. آنچه مشخص است دولت طی سال‌های اخیر، برای ممانعت از افزایش نرخ تورم و ثبات آن، اقدام به افزایش شبه پول کرده و پول نقد در دست مردم را با این شیوه کاهش داده است.

بنابراین هشدار وجود این میزان نقدینگی در کشور، که در صورت ورود به بازار‌های مختلف می‌تواند باعث تخریب‌های فراوان و مشکلات بسیاری برای مردم شود قابل مشاهده است. شبیه آنچه طی ده روز اخیر در بازار ارز رخ داد و فقط با ورود بخش کمی از این سرمایه به بازار همچون سیل، ویرانی به بار آورد.

اما سوالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که این سرمایه ممکن است به چه سمتی منتقل شود؟

مسکن همواره به عنوان بازاری که هم توان سوددهی داشته و هم خریدار آن ضرر نمی‌کند شناخته می‌شد. اما طی سال‌های اخیر و با توجه به بی‌توجهی دولت به تامین مسکن و نداشتن هیچ برنامه مشخصی برای ساماندهی این بازار و همچنین رکودی که اقتصاد کشور را در بر گرفته بود، مسکن در خواب عمیقی فرورفته و خرید و فروش ملک به کندی انجام می‌گرفت، وضع ساخت و ساز نیز مناسب نبود.

اما از سال گذشته رونق به این بازار بازگشت و ساخت و ساز منازل مسکونی افزایش یافت. نگاهی به آمار اعلامی رشد اقتصادی از سوی بانک مرکزی نیز مشخص است که در سال ۹۵، بخش مسکن رشد منفی ۱۳.۱ درصدی را تجربه کرد.

این روند منفی در سال ۹۶ تغییر کرد و براساس گزارشی که از رشد اقتصادی در ۹ ماهه سال قبل منتشر شده است، با افزایش سرمایه‌گذاری سازندگان مسکن، با رشد ۰.۸ درصدی همراه بود؛ که نشان از افزایش ۱۶.۱ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل دارد؛ بنابراین همینطور که مشخص است بازار مسکن توانسته خود را از رکود نجات دهد، حال، اما بیم آن می‌رود ورود حجم عظیم سرمایه به این بازار، دوباره رشد همراه با ثبات آن را خارج و دوباره دوران رکود را آغاز کند.

در واقع ممکن است ایجاد حباب در بازار مسکن ممکن است از طریق بالا بردن بی‌رویه قیمت مسکن کاری کند که رونق کم‌سوی این بخش یک بار دیگر به رکود تبدیل شود و کاری کند که در سال ۹۷ روند رشد و رونق معکوس شود و مجدداً شاهد کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن باشیم.

از این‌رو با توجه به اینکه بازار ارز مزیت اقتصادی خود را از دست داده و در نوعی سردرگمی و وضعیت برزخی به سر می‌برد، خطر بزرگ‌تری بازار مسکن را تهدید می‌کند که مستقیما دودش در چشم مردم عادی می‌رود.

ورود نقدینگی چه تبعاتی برای مسکن دارد؟

برای پاسخ به این سوال کافیست به اتفاقی که در تیرماه سال ۹۵ در بازار پولی کشور رخ داد اشاره کنیم. در آن زمان با تصمیم درستی که بانک‌مرکزی اتخاذ کرد، نرخ سود سپرده‌های بانکی به ۱۵ درصد کاهش یافت و بانک‌ها مکلف شدند این نرخ مصوب را برای تمامی حساب‌های سپرده اعمال کنند.

نتیجه آن شد که در اثر عدم حمایت کافی دولت از تولید و تولیدکنندگان، بسیاری از افرادی که منزل مسکونی خود را برای اجاره قرار داده بودند، برای تمدید قرارداد دیگر از مستاجران رهن طلب نکردند و همگی خواستار اجاره شدند. نتیجه این شد که در مدت کوتاهی هزینه نقدی اجاره مسکن به شکل نجومی بالا رفت و به سختی امکان یافتن منزل با اجاره پایین پیدا میشد.

افزایش ۲۶.۱ درصدی قیمت مسکن و ۱۰.۵ درصدی اجاره طی یکسال گذشته

حال فرض کنید حجم بیشتری سرمایه وارد این بازار شود، در اولین اقدام قابل مشاهده قیمت مسکن به طرز عجیبی بالا می‌رود و کسانی که همین الآن هم امکان خرید خانه ندارند در آن زمان ناامیدتر می‌شوند. در واقع با بالارفتن قیمت‌ها و حبابی که ایجاد می‌شود مسکن از کالای مورد نیاز مردم تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده و بدون توجه به اینکه جزو نیاز‌های اولیه زندگی مردم است عده‌ای از بالارفتن قیمت آن به دنبال سود خود هستند که نتیجه سخت‌تر شدن معیشت سایرین است

در طرف مقابل، افزایش قیمت مسکن موجب گران‌تر شدن اجاره خانه هم می‌شود و کارگرانی که با حقوق پایین مشغول به کار هستند در تامین هزینه‌های زندگیشان دچار مشکلات اساسی می‌شوند؛ بنابراین دولت موظف است نسبت به این مسئله سریعا برنامه‌ریزی کند.

برای مدیریت بازار چه باید کرد؟

قطعا مدیریت بازار مسکن به روش دستوری و آنچنان که دولت با بازار ارز مواجه شد، ممکن نیست. از این‌رو و با توجه به تهدیدی که از سمت ورود نقدینگی به بازار مسکن مواجهیم نیاز هرچه سریعتر به مدیریت وضع فعلی بیش از پیش حس می‌شود.

از این رو به نظر می‌رسد مسئولان دولتی اگر به‌دنبال جلوگیری از این مشکل هستند، باید در فرصت باقی‌مانده تصمیمات مهمی گرفته و کار‌های عظیمی را شروع کنند؛ که از جمله مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به اعلام و اجرای برنامه واحد در حوزه مسکن اشاره کرد.

طی سالیان گذشته یکی از مهم‌ترین انتقادات به عملکرد آخوندی وزیر راه و شهرسازی دولت روحانی، بی‌توجهی او به تامین نیاز مسکن مردم به ویژه قشر آسیب‌پذیر بود. او در مدت مسئولیت خود نه تنها وعده‌های دولت برای ساخت و تحویل مسکن‌های مهر باقی‌مانده را عملی نکرد، حتی طرحی که خود او نیز برای تامین مسکن با عنوان مسکن اجتماعی اماده کرده بود هم به نتیجه نرسید؛ بنابراین اولین اقدام در زمینه کنترل بازار می‌تواند اقدام مسئولان دولتی در عمل به وعده‌های گذشته و همچنین اعلام برنامه عملیاتی برای ساخت و بهسازی مسکن در آینده نزدیک باشد تا با این کار اولا سرمایه‌هایی هم که می‌خواهد وارد شود تبدیل به ساخت شوند و از دلالی و افزایش قیمت جلوگیری کنند.

دومین مسئله‌ای که می‌تواند در این شرایط کمک کند، اجرای کامل و سخت‌گیرانه قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی است که در گزارش دیگری به آن می‌پردازیم. اما آنچه مشخص است بسیاری از موسسات مالی و شرکت‌ها و سرمایه‌داران برای اینکه ارزش دارایی‌هایشان کاهش پیدا نکند و بیشتر شود، دارایی خود را برای خرید واحد‌های مسکونی صرف کردند و تعداد بسیار زیادی خانه خالی از سکنه در کشور وجود دارد.

وجود این میزان خانه بدون استفاده علاوه بر اینکه تعادل بازار را بهم میزند باعث افزایش قیمت اجاره بها نیز می‌شود؛ بنابراین دولت می‌تواند با اجرای قانون مانع افزایش قیمت شود.اقدام فوری دیگر که باید انجام گیرد و می‌تواند در تحقق مورد دوم نیز موثر باشد راه‌اندازی فوری سامانه ملی املاک است که دولت از بهمن سال ۹۴ نسبت به اجرای آن مکلف شده بود و تاکنون اجرای آن به تعویق افتاده است.

این سامانه قرار بود به شکل بانک اطلاعاتی از کلیه املاک موجود در کشور اطلاعات داشته باشد؛ به این معنا که آخرین اطلاعات مربوط به تمام واحد‌های مسکونی، تجاری و … موجود در کشور شامل مشخصات هویتی مالکان، آدرس و موقعیت آن‌ها، اطلاعات دقیق از خریدوفروش و اجاره ملک و همچنین استفاده یا بلااستفاده بودن مسکن در این سامانه ثبت شود.

براین اساس وزارت راه‌وشهرسازی می‌تواند، با راه‌اندازی پایگاه اطلاعات ملک و مالک، ابزار شناسایی خانه‌های‌خالی و همچنین امکان رصد نقل‌وانتقالاتی را که با هدف سوداگری در بازار مسکن انجام می‌شود برای سازمان امور مالیاتی فراهم کند تا شرایط لازم برای اخذ مالیات از محتکران و دلالان ملک برای این سازمان برقرار شود. این اقدام می‌تواند نقش موثری در کنترل بازار مسکن داشته باشد.

منبع:مشرق